中国房地产超一流企业运营管理现成工具箱（6册）
—— 图书详细介绍 ——
中国房地产业经过二十年发展，已经由“做项目”阶段发展到“做企业”阶段。越来越多的地产企业面临着多项目、跨区域的管理问题，如何使企业实现有质量的持续增长是摆在众多老总们面前的难题。

地产企业的老总们不乏智慧，很多的中国地产企业也不乏战略，但“执行难”成为很多快速发展中企业的成长瓶颈。“我需要一个能执行的人。”

成为地产猎头们听到的最多一句话。因此，实现有效的企业管理将成为地产业下一轮竞争的重点。

企业管理是典型的实践科学，“工欲善其事必先利其器”，有效的管理工具是实现“捷于行”的最佳利器。基于这一点，我们组织专业人士对境内外数十家领先地产企业的管理模式进行研究，并进行整合及提炼，总结出逾500份管理表格及文件，采用工具书的编排方式编写了这本《中国房地产超一流企业运营管理现成工具箱》。

本书囊括了土地与立项、市场调研、规划设计、工程管理、营销管理、物业管理及企业管理等房地产开发各专业领域的内容，力求以实战演练的方式将这些专业领域中常用的文件及表格范本总结出来，让广大地产企业及其他配套企业的中高层管理人士及有志于成为管理者的人士在遇到类似情况时作为参考，以提升自身工作效率。本书同时附有光盘，以利于检索查阅。

在整个编写过程中，我们力求做到将每一个执行细节所需要的文本及表格都体现出来，但由于房地产业的行业特征，所涉及专业领域非常庞杂，我们不可能做到面面俱到。但我们坚持遵循简捷、实用、可操作性强的原则，提供读者最有效的资讯。

我们衷心希望能为读者的管理工作带来帮助，在您建设“捷于行”的企业过程中，贡献我们的力量。

------ 目 录 ------------------------------------------------
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工具箱1：土地与立项
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模块1：投资决策
001 项目开发投资决策流程/2
002 项目用地平衡表/3
003 项目主要技术经济指标列表/4
004 项目整体建设进度计划控制表/5
005 前期费用估算表/6
006 基础设施及公用建筑配套费用估算表/7
007 建筑安装费用估算表/8
008 其它费用估算表/9
009 各项应缴税费估算表/10
010 所得税及销售成本估算表/11
011 项目投资费用估算汇总表/12
012 项目开发成本影响程度分析表/13
013 项目开发工期影响程度分析表/14
014 销售单价影响程度分析表/15
015 贷款分期偿还计划表/16
016 项目开发风险描述表/17
017 房地产项目开发风险分析表/18
018 项目分期销售收入估算表/19
019 项目现金流量分析表/20
020 项目收益测算表/21
021 项目投资效果汇总表/22
022 项目投资经济效益静态估算表/23
023 项目初步财务评估表/26
024 项目投资经济效益的不确定性分析表/29
025 项目社会效益与生态效益评估表/36

模块2：土地获取
001 土地一级市场的拿地途径/38
002 开发商在土地竞标模块的工作流程/44
003 开发商在土地拍卖模块的工作流程/45
004 竞买标书申请书/46
005 购买标书登记表/47
006 投标银行保证书/48
007 国有土地使用权投标书/49
008 土地使用权挂牌交易竞买申请书/50
009 报价承诺书/51
010 竞买登记法人代表身份证明书/52
011 竞买地块书/53
012 国有土地使用权竞买报名表/54
013 国有土地使用权出让竞买标书/55
014 国有土地使用权挂牌出让报价单/56
015 国有土地使用权挂牌出让竞买报价回执/57
016 土地使用权出让合同（国有土地出让）/58
017 二级市场的拿地途径/65
018 开发商委托国土资源局办理国有土地转让流程/68
019 开发商办理国有土地出让金工作流程/69
020 土地挂牌转让公告/70
021 项目土地评估报告/72
022 国有土地使用权转让合同书/74
023 企业土地使用权转让合同/76
024 房地产联营项目合同书/79
025 农村土地入股联营合同/83
026 房地产开发合作合同/84
027 耕地补偿办理流程/86
028 拆迁补偿安置/88
029 房屋拆迁许可证申报审批表/95
030 拆迁范围及拆除房屋情况记录表/98
031 拆迁计划和拆迁方案表/99
032 拆迁安置状况表/99
033 拆迁补偿安置费用预算表/100
034 XX市房地产拆迁补偿评估委托书/101
035 委托拆迁合同/102
036 房屋拆迁补偿安置协议/104
037 XX市XX片区拆迁补偿安置方案/106
038 城市房屋拆迁管理条例/108
039 城市房屋拆迁估价指导意见/116
040 城市房屋拆迁行政裁决工作规程/120

模块3：立项审批
001 建设项目报建流程及工作内容/125
002 建设项目用地预审申请作业流程/126
003 建设项目用地预审申请收件资料表128
004 XX市报建流程/129
005 建设项目选址意见书申请表/130
006 规划局立案申请表/131
007 建设项目选址意见书/132
008 建设用地规划申请书/136
009 《建设用地规划许可证》申请表/141
010 建设项目选址规划设计要点申请表/143
011 《建筑工程规划设计要求》申请表/146
012 建设项目工程规划申请书/148
013 建设项目环境保护许可证申请表/152

工具箱2：市场调研及规划设计
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模块4：宏观环境调研
001 房地产宏观市场研究主要内容/2
002 宏观调研分析常用统计表/5

模块5：微观市场调研模块
001 房地产微观市场研究的构成/8
002 楼盘信息调查表/9
003 区域楼盘形态统计表/12
004 区域板块价格分析表/13
005 竞争项目价格对比表/14
006 竞争项目价格走势分析表/15

模块6：消费市场调研
001 消费市场调研的内容构成/17
002 普通住宅消费市场调查问卷/19
003 别墅消费者专项调查范例/27
004 消费市场结构调查系列统计表/37

模块7：产品设计调研
001 住宅产品设计调查表/42
002 小户型调查问卷/46
003 商业街调查问卷/49

模块8：可行性研究
001 项目可行性研究报告内容指引范例/51
002 土地供给分析系列表格/67
003 周边地区商品住宅供给量结构分析表//69
004 需求量分析表/70
005 规划建设进度表/71
006 项目投资分析系列表/72
007 项目敏感性分析表/76

模块9：产品设计
001 全程设计的涵义与工作流程/78
002 全程设计的核心技术及其效应/80
003 全程设计的技术要点/83
004 产品设计工作流程/95
005 建筑规划方案设计流程/96
006 景观概念设计流程/97
007 建筑工程规划设计方案申请表/98
008 建筑工程设计方案送审单/103
009 项目数据信息表/106
010 建筑工程会审呈批表/108
011 建筑工程交通设计施工图审核申报/109
012 民用建设工程设计合同/111
013 建设工程勘察合同/117

模块10：施工图审查
001 施工图设计各专业提交图纸清单/124
002 关于确定施工图审查机构的函/125
003 送审工程基本情况表(工程勘察)/126
004 送审工程基本情况表(建筑工程)/127
005 送审工程基本情况表(市政工程)/128
006 送审工程基本情况表(装饰工程)/129
007 报审资料收件清单(工程勘察)/130
008 报审资料收件清单(建筑工程)/131
009 报审资料收件清单(市政工程)/132
010 报审资料收件清单(装饰工程)/133
011 施工图文件审查送审材料补件通知书/134
012 施工图审查补件收件清单/135
013 施工图审查中发现重大问题报告书/136
014 建筑工程施工图审查意见书/137
015 建筑工程施工图文件催办整改单/139
016 施工图文件整改完成报验单/140
017 审查通过项目信息表/141
018 建筑工程施工图审查报告书/142
019 建设行政主管部门审查批准程序表/145
020 建筑工程施工图审查不合格通知书/146
021 Xx省建筑工程施工图审查批准书/147

工具箱3：工程管理
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模块11：招投标管理
001 建设工程施工招标投标申请人须知/2
002 建设工程施工招标资格预审申请书/10
003 投标文件签署授权委托书/23
004 招投标邀请书/24
005 投标函附录/26
006 投标担保书/27
007 投标保证金/28
008 评标委员会评标质询表/29
009 工程建设项目施工招标开标、评标程序/30
010 工程建设监理合同/32
011 建设工程勘察合同/40
012 建设工程施工合同（示范文本）/45

模块12：施工报建
001 工程施工报建办事总流程/75
002 建筑工程施工许可证申请表/76
003 建筑施工企业安全生产许可证申请表/79
004 施工组织设计报审表/86
005 夜间建筑施工申请表/87
006 道路开挖审批申报表/88
007 道路占用呈批表/89
008 道路开设出入口呈批表/90
009 道路挖掘施工呈批表/91
010 户外广告呈批表/92
011 临时设置横（条）幅审批表/93
012 燃气工程定点审批表/94
013 建筑设计消防审核申请表/98
014 建筑/装修工程消防设计简易审批申报表/100
015 建筑内部装修设计防火审核申报表/101
016 建筑消防设计防火审核申报表/104
017 自动消防设施设计防火审核报表/107
018 建设工程项目人防报建程序/110
019 建设工程人防报建申请表/112
020 人防工程施工图审查表/113
021 建设部重点实施技术示范工程申报书/117

模块13：工程进度管理
001 工程动工报审表/124
002 施工进度计划报审表/125
003 工程实际完成情况与总进度计划比较表/126
004 施工监理日记/127
005 施工监理月报/128
006 监理巡视记录/132
007  旁站监理值班记录/133
008 监理抽检试验登记表/134
009 监理抽检取样样品登记表/135
010 监理抽检情况月汇总表/136
011 完成工程量月统计表/137
012 工程项目划分报审表/138
013 施工设计图纸签发表/139
014 施工设计图纸核查意见单/140
015 设计文件签收表/141
016 合同项目开工令/142
017 分部工程开工通知/143
018 进场通知/144
019 暂停施工通知/145
020 工程复工报审表/146
021 复工通知/147
022 工程价款和工期变更通知/148
023 变更项目价格审核表/149
024 变更指示/150
025 工程变更月报表/151
026 新增或紧急工程通知/152
027 工程违规警告通知/153
028 工程现场书面指示/154
029 计日工作通知/155
030 工程延期审批表/156

模块14：质量管理
001 装配式结构分项工程质量验收记录表/158
002 蓄水试验记录表/159
003 单位工程结构混凝土试块留置报审表/160
004 不合格项目处置记录表/161
005 工程质量事故处理方案报审单/162
006 工程质量问题(事故)报告单/163
007 建设工程(产品)质量事故证据资料摘录/164
008 建设工程(产品)质量事故现场证物照片摘录/165
009 建设工程(产品)质量事故现场勘察笔录/166
010 建设工程质量事故调查报告书/167
011 建设工程重大质量问题报告书/168
012 质量保证资料检查记录表/169
013 单位工程竣工质量核定表/170
014 工程施工质量核定申报表/171
015 分项工程技术交底签名记录/172
016 质量罚款通知单/173
017 子部（子分部）工程质量验收记录/174
018 工程质量控制资料核查记录/175
019 防护/密门安装分项工程质量检验评定表/176
020 防爆/超压门安装分项工程质量检验评定表/177
021 工程观感质量验收检查记录/178

模块15：成本管理
001 工程预付款报审表/181
002 工程预付款付款证书/182
003 （ ）月工程进度款报审表/183
004 项目月付款申报表/184
005 工程价款月付款证书/185
006 工程款支付申请表/186
007 工程款支付证书/187
008 工程变更费用报审表/188
009 （ ）月支付款汇总表/189
010 费用索赔申请表/190
011 费用索赔审批表/191
012 费用索赔签认单/192
013 合同解除后付款证书/193
014 保留付款证书/194
015 完工/最终付款证书/195
016 工程款审批及支付汇总表/196
017 工程概（预）算表/196
018 工程量计算表/198
019 工程概算汇总表/199
020 工程预算汇总表/200
021 项目现场预控成本测算表/201
022 工程设计变更预算书/202
023 工程预结算取费表/203
024 工程结算表/204
025 分部分项工程造价表/205
026 项目各类开发成本构成一览表/206
027 建材订货合同/208

模块16：竣工验收
001 建筑工程竣工验收备案总流程/212
002 市政基础设施竣工验收备案总流程/213
003 单位工程竣工预验收报验表/214
004 竣工验收报告/215
005 分项工程验收情况表/216
006 分项/分部工程施工报验表/217
007 分部工程验收情况统计表/218
008 单位工程竣工验收证明书/219
009 工程移交通知/220
010 工程竣工移交证书/221
011 保修责任终止证书/222
012 建设项目竣工环境保护“三同时”验收登记表/223
013 建设项目竣工环境保护验收申请报告/225

工具箱4：营销策划及销售管理
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模块17：策划流程
001 项目营销策划总流程/2
002 项目营销策划主要内容/3
003 营销计划制定步骤/4
004 项目的销售宣传整体部署方案/5
005 营销计划(方案)表/6
006 营销策划工作执行总体要求参考图示/7
007 甄选代理公司的/8

模块18：媒介策划
001 项目媒体推广策划步骤/10
002 项目广告公司选取操作文本/11
003 《广告策划书》核检表/15
004 广告公司跟进测评表/16
005 项目广告设计跟进操作文本/17
006 媒体广告安排表/19
007 楼盘销售物料与广告进度控制表/20
008 报纸广告策划建议表/21
009 户外广告类型及选址建议表/22
010 电视广告策划建议表/23
011 月度广告宣传执行方案表/23
012 媒体推广预算表/24
013 传播媒介利用分析表/25
014 媒体分析统计表/26
015 XX花园媒介计划示范/27
016 XX花园媒体推广计划及预算/28

模块19：活动策划
001 促销人员组成图/31
002 促销人员言行规范表/31
003 促销人员培训项目表/32
004 促销人员面试考评表/32
005 促销人员培训计划表/33
006 促销活动人员安排表/33
007 促销计划执行表/34
008 楼盘促销现场所需物品备忘录/34
009 促销活动费用预算表/35
010 报纸广告策划建议表/35
011 月度重点行动目标表/36
012 促销人员行动计划表/36
013 促销效果评估表/37
014 促销期间电话记录表/37
015 促销阶段周报表/38
016 促销楼盘月销售状况评估表/38
017 XX海滨城推广活动策划方案/39

模块20：团队组建
001 销售团队架构图/44
002 XX花园营销中心各部门职能设计表/45
003 XX花园营销中心岗位职责设计/46
004 关于销售管理制度的规定/49
005 关于销售部档案管理制度的规定/52

模块21：销售培训
001 XX花园销售人员上岗培训程序/56
002 XX花园销售人员培训一般课程表/57
003 XX花园项目销售人员培训计划示范表/58
004 销售人员教育训练体系/59
005 项目销售人员态度能力评估指标表/60
006 新员工培训记录表/61
007 销售人员培训成绩评核表/62
008 培训记分标准表/63
009 某知名公司销售培训课程实录/64
010 XX花园统一说辞/76
011 销售人员专业知识培训工作文本/79
012 房地产销售的“四步一杀”法/86

模块22：销控管理
001 楼盘销售控制/95
002 XX花园销售准备计划编制参考表/98
003 公开发售期工作计划安排表/101
004 销售工作总体流程图/104
005 项目开盘工作计划流程图/105
006 项目销售整体安排示范流程/106
007 销售执行基本要求参考图/107
008 销售中心客户管理步骤/108
009 销售现场监控管理示范表/109
010 竞争项目跟踪表/110
011 小定确认单/117
012 内部认购书/118
013 项目销售价目表/119
014 按揭贷款月供额表/120
015 计价表/121
016 付款方式一览表/122
017 购房收费标准一览表/123
018 销售人员目标管理表/124
019 客户接待日统计表/125
020 销售日统计表㈠/126
021 销售日统计表㈡/127
022 销售情况周报表/128
023 个人销售日统计表129
024 销售部销售日报表㈠/131
025 销售部销售日报表㈡/134
026 房屋销售统计单/136
027 销售员销售业绩月度分析表/137
028 （ ）月销售成交情况跟踪表/138
029 （ ）月签约销售台帐/139
030 销售统计分析月报表㈠/140
031 销售统计分析月报表㈡/143
032 XX花园内部认购实操阶段部署示范表/144
033 XX花园销控具体操作流程/145
034 XX花园销售执行流程设计/146
035 XX花园销售执行示范/147
036 XX花园内部认购流程/148
037 XX花园签约及付款流程/150
038 XX花园销售费用总额预算参考标准/151
039 XX花园售楼流程说明及规定/152
040 XX花园内部认购执行方案展示/154
041 XX花园抽签认购流程图/163
042 XX花园购房付款方式说明/164

模块23：客户管理
001 XX花园目标客户群问卷调查示范表/166
002 本周来访人数统计表/174
003 XX花园客户情况周报表/175
004 目标客户群调查统计表/176
005 客户到访征询单/177
006 客户来访电话接听记录表/178
007 客户档案登记表/179
008 签约客户情况调查表/180
009 服务质量及客户情况调查表/182
010 来访客户特征分项统计系列表/183
011 顾客满意程度调查问卷设计/189
012 顾客观点图/191
013 房地产客户投诉调查表/192
014 房地产客户投诉统计表/193
015 客户投诉处理流程图/194
016 房地产客户投诉处理表/195

模块24：售后管理
001 期款收受作业流程图示/197
002 催收款项作业流程图示/199
003 商品房退房流程/202
004 商品房退房申请书/203
005 商品退房协议书/204
006 商品房换房流程/205
007 商品房换房申请书/206
008 换名手续作业流程图示/207
009 换户手续作业流程图示/208
010 退房手续作业流程图示/211
011 商品房购销合同流程/213
012 签约作业流程图示/214
013签认购书流程图示/216
014买卖合同签订流程/217
015延迟签约流程/218
016预收产权转移及银行贷款费用作业流程图示/221
017办理产权转移及银行贷款作业流程图示/223

工具箱5：物业管理
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模块25：验收
001 接管验收整体计划书/2
002 物业验收移交程序/4
003 竣工验收应提供的技术资料/6
004 竣工验收应提供的操作和维修保养手册/9
005 物业验收管理制度/11
006 房屋接管验收标准/13
007 设施成品房保护方案/22
008 办公楼单元验收交接表/24
009 办公楼公共区域验收交接表/25
010 机房验收交接表/26
011 单元设备工程验收记录表/27
012 高低压配电系统检查表/28
013 给排水设备验收记录表/29
014 管理处系统及设备接收报表/30
015 空调工程验收记录表/35
016 商铺单元验收交接表/37
017 设备验收交接表/38
018 消防设施验收记录表/39
019 隐蔽工程验收记录表/40
020 照明工程验收记录表/41
021 新建住宅交付使用申请表/42

模块26：交楼
001 XX大厦客户收楼流程/45
002 XX大厦收楼通知书/46
003 XX大厦收楼须知/47
004 XX大厦装修提交资料清单/48
005 XX大厦装潢工程审核表/49
006 XX大厦租户装修审批流程/50
007 XX大厦二次装修审批流程/51
008 XX大厦装潢工程送审图纸清单/52
009 XX大厦装潢工程送审资料清单/53
010 XX大厦租户相关资料登记表/54
011 XX大厦收款通知单/55
012 物业收费一览表/56
013 XX大厦收款确认通知书/57
014 XX大厦租户联络资料登记表/58
015 XX大厦区域防火责任协议书/59
016 租户收楼记录表/60
017 XX大厦收楼遗漏工程处置记录表/61
018 管理公约服务协议签定登记表/62
019 业主验房钥匙签收表/63
020 XX大厦钥匙托管承诺书/64
021 XX大厦租户装修申请表/65
022 业主装修验收表/66
023 XX大厦装修收（退）款通知/67
024 装修施工许可证/68
025 住宅使用说明书/69
026 住宅质量保证书/73
027 小区商品房装修管理规定/77
028 物业管理及收费协议/79
029 物业管理服务合同/82
030 委托物业管理合同/87

模块26：社区管理
001 XX花园精神文明公约/92
002 社区文体活动组织实施标准作业规程/93
003 社区文化活动实施计划表/96
004 社区文化活动跟踪表/97
005 Xx花园迎新年与众同乐文艺汇演活动方案/98

工具箱6：公司运营
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模块28：组织结构
001 房地产公司组织架构图/2
002 总经理岗位说明书/3
003 市场总监岗位说明书/5
004 副总经理（主管工程、人事）岗位说明书/7
005 投资发展部岗位说明书/9
006 营销策划部岗位说明书/11
007 工程部（经理）岗位说明书/13
008 工程部（副经理）岗位说明书/15
009 预算部岗位说明书/17
010 人事行政部岗位说明书/19
011 财务部岗位说明书/21
012 总经理办岗位说明书/23

模块29：办公管理
001 车辆管理规定/26
002 卫生管理准则及分担区域规定/27
003 印章、证照使用管理规定/28
004 局域网使用方法/30
005 档案管理制度 /32
006 关于节约用电的规定/36
007 员工证件/卡管理办法/37
008 员工考勤制度/38
009 物品比价采购制度/39
010 资金管理制度/41
011 借款、报销管理规定/43
012 差旅费、招待费管理规定/45

模块30：人力资源管理
001 员工档案表/48
002 员工工资变更申请表/49
003 员工工资职级核定表/50
004 工资登记表/51
005 差旅费报销清单/52
006 辞职申请表/53
007 离职通知书/54
008 从业人员在职培训资历表/55
009 个人外部培训申请表/56
010 工作说明书/57
011 员工培训反馈信息表/58
012 员工岗位变动通知书/59
013 职务说明书/60
014 员工管理考核表/61
015 员工绩效考核面谈表/63
016 经理人员能力考核表/64
017 经理人员综合素质考核表/66
018 定期考核成绩汇总表/67
019 部属行为意识分析表/68
020 例会主题检查表/69
021 业务处理表/70
022 部门工作综合测量表/71