信托房地产夹层资金寻找项目

信托房地产夹层融资条件（不要求四证齐全）1北京/上海/天津/深圳/广州一线城市和二线城市优选住宅项目；2新设项目公司运作；3房地产开发商自有资金至少为土地成本和取得四证前的费用总和的40%；4房地产开发商有当地丰富的地产开发经验；5实行项目建筑总承包（除空调、电梯等大型机电设备采购外不得指定分包）。信托房地产夹层融资核心是补充项目公司自有资本金到四证齐全，即提供最多为（土地成本和取得四证前的费用总和）的60%资金，对外为股权投资，对内为债权融资，介于股权和债权之间，在中国《公司法》无“优先股”规定的现实情况下，通过结构型信托安排达到“优先股”概念，优化房地产项目公司资本结构，是要求固定回报的股权投资，“利率”虽高但额度小，项目公司还可以国有土地使用权作为抵押申请商业银行低成本房地产开发贷款，对于整个项目总体而言“利率”是低的。项目公司得到的商业银行房地产开发贷款必须实际用于项目建设，不得用于归还融资而终止信托计划，在未归还商业银行房地产开发贷款前，没有得到商业银行的书面同意，不得归还融资而终止信托计划。信托计划为2年。

信托房地产夹层融资特点/风险分析

1股权投资信托为银监会指导的信托模式，信托房地产夹层融资（也是股权投资的一种）集合资金信托模式得到了银监局的肯定。

2信托房地产夹层融资核心是补充项目公司自有资本金到四证齐全，对外为股权投资，对内为债权融资，介于股权和债权之间，在中国《公司法》无“优先股”规定的现实情况下，通过结构型信托安排达到“优先股”概念，优化房地产项目公司资本结构，“利率”虽高但额度小，项目公司还可以国有土地使用权作为抵押申请商业银行低成本房地产开发贷款，对于整个项目总体而言“利率”是低的。

3信托计划为2年，符合房地产开发的时间规律，在信托计划满1年后可以提前终止信托计划，安排灵活，减少融资方融资成本。

信托基本概念

1《信托法》第二条“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为”，即信托房地产夹层融资集合资金信托计划项下的权益-项目公司股权属于A类优先受益权委托人和B类劣后受益权委托人，而不属于受托人-信托，信托作为受托人以信托的名义持有项目公司股权和按B类劣后受益权委托人的要求和指示安排项目公司运营。

2《信托法》第十六条、第十七条和第十八条确定的信托财产和信托公司固有财产相分离的原则，即信托房地产夹层融资集合资金信托计划项下的权益-项目公司股权与信托固有财产是分离的，不受信托自身债权债务的影响。

房地产开发商应当在法律顾问的帮助下理解和掌握以上信托基本概念。

夹层融资背景资料

夹层融资（mezzanine financing）指介于股权与债权之间的投资形式，在实践操作中，表现为股权通常为优先股，而表现于债权，作为股本与债务之间的缓冲；从权益角度看，夹层投资的权益低于债权，所以对于债权人来讲，可以体现出股权的优点。当企业破产清算时，债务提供者首先得到清偿，其次是夹层资本提供者，最后是公司的股东。夹层融资收益和风险介于企业债务资本和股权资本之间的资本形态，本质是长期无担保的债权类风险资本。由于中国《公司法》并无优先股的概念，要使用优先受益权和劣后受益权的信托安排完成夹层融资中的“优先股”设定。

中国的房地产开发商房自有资金是不充足的，而且不愿意作股权融资，不接受外来资金分享高额房地产利润和丧失对于公司的管理控制。夹层融资是在房地产项目“四证齐全”之前进入，之后再进行成本较低的银行债权融资，即便夹层融资阶段的回报率要求比银行信贷成本高，但融资总额减少了，融资的全部成本就降低了，夹层融资使得资金效率得以提高，开发商也并没有丧失对于公司的实际控制。所以，在商业银行贷款/信托贷款不可能的情况下，回报率要求15%~25%的夹层融资是房地产开发商好的选择。