项目现阶段概况： 一、项目的提出背景： 1、项目位置：位于西安市新城区朝阳门外朝阳巷，据城墙约300米，附近街区都是商业区，主要经营服装批发等。 2、项目状况：目前地面建筑有几十栋1-3层居民房屋，政府需要对此进行低洼改造，从新建设改善居民住宅，促进商贸发展。 3、项目建议：岁现有地面建筑物实施拆迁，由政府重新安置居民，拆平的地面上建设商业和住宅楼。发展商贸。 二、规划控制技术参数及土地拆迁情况： 1、项目占地面积2474平方米，合3.7亩，总建筑面积12370平方米，公建建筑面积6845平方米，住宅总户数42户（147），停车位58个。 2、前楼规划设计3层，地下1层，长约17.1米，宽约16米主要做酒楼和商场；后楼规划设计17层，其中地下2层，地上15层，长50.9米，宽12.1米；做商场和酒店。 3、挂牌土地3.7亩，拍卖价格350万/亩（注：商业用地）实际控制价格最高400万元/亩以内。土地转让金需要人民币1295万元-1500万元。 4、本工程改造：3.7亩地建筑面积12370平方米，建安及辅助工程按2600元/平方米，计3216.2元。 5、本项目的配套费、设计费、监理费：按180元/平方米，计为222.66万元。 6、总投资为：1295+3216.2+222.66=4733.86万元。 7、附注投资：高档商业装修月5000平方米，单价估算2500元/平方米，则需1250万元。 8、综合考虑投资总额：4733.86+1250=5983.86万元。既：人民币6000万元。 三、项目的收益回报预算： 1、工程完成后，可以出售商铺约5000平方米，平均单价按照3.5万元/平方米，计回收资金1.75亿元。（骡马市商业街商铺单价为6-8万元/平方米，本工程折半算）。 2、其余商业面积（商铺）出租：按120元/平方米.月，剩2445平方米，月租金为29.34万元，每年预估收入352.08万元。 3、综合住宅楼4325平方米可以出售，单价3800元/平方米，预估收入1643.5万元。 4、停车位出售，单价10万元/位，预收入580万元。项目收益为：1.75+0.0029+0.16435+-.-58=1.97525亿万元。 5、预估投入净收益：1.97525-0.598386=1.376864亿万元。 四、项目风险性评估： 由于环境周围已经形成服装轻工产品批发零售经营的状况。通过市场调查了解到，有很多经营者抱怨目前状况摊位少，长乐路环境档次高。预计市场出售率按照60%（完工当年），则收益约人民币0.82611亿元，资金回收周期约3年。 另外在建筑结构上考虑，负一层以上到八层都做商业，九层到十五层做写字楼，那未经济效益将会比预测还要高。 因此，本项目不存在亏损，几乎无任何风险。 五、项目资金筹备： 1、项目前期立项筹备约需人民币300万元，由公司银行帐面存款支付。 2、项目拆迁需人民币1500万元，备用金200万元，由公司合作投资商筹集。 3、项目建设需要人民币4000万元，由建筑公司垫付资金30%，银行贷款资金40%，部分楼花销售回笼资金30%。 六、项目的利润分配： 1、支付银行贷款利息和各项融资成本。 2、按照股东投资比例分成。 3、留取资金20%作为后续项目的发展基金。 4、扣除5%作为发展公益事业用途。 注：以上是3.7亩项目的概况，手续齐全。目前公司还有一个60亩的项目和3.7亩项目是连片开发，60亩的项目手续一期已经投入，2个月手续跑齐。如果有实力的投资商有兴趣的话联系我