江苏省宿迁市“阿里巴巴快乐城堡”项目——淮海地区规模最大的大型综合性游乐园项目寻求资金0.6亿元 第一节 项目背景 宿迁市有两河（京杭大运河—古黄河）、两湖（洪泽湖—骆马湖）、两人（项羽—虞姬）、两酒（洋河酒—双沟酒）、一园（嶂山省级森林公园）的人文自然资源，是世界上罕见的、人文自然条件独特的、旅游资源开发潜力巨大的中心城市。 宿迁市位于江苏省北部，1996年建立地级市。辖宿城区、宿豫区、沭阳县、泗阳县、泗洪县两区三县，另有十个省级开发区一个国家级高科技农业示范区。总面积8555平方公里，人口530万，市区常住人口40万人。为了加快宿迁市的发展，省委省政府将宿迁市列为江苏省唯一的“社会事业发展示范城市”，给予江苏省最最特殊的优惠政策。2006年全市GDP455亿元，财政收入38亿元，全市人均GDP首次突破1000美元。是江苏省经济总量和人均GDP最少的地级市；同时也是在规模以上工业产值、固定资产投入、工业园区发展、财政收入、用电总量等等多项指标的增长幅度上，连续五年名列全省第一，也就是说宿迁市是江苏省发展速度最快、发展潜力最大的中心城市。 宿迁市是举世闻名的西楚霸王项羽的故乡、全国最早的平原绿化市；是中国意杨之乡、中国花卉之乡、中国螃蟹之乡。2005年以来，先后当选“中国特色魅力城市”、“中国旅游竞争力百强城市”、“中国最佳生态城市”、“中国管理城市进步奖”、“浙商最佳投资城市”、“浙商最佳投资城市最具人气奖”、“江苏园林化城市”、“江苏玻璃城”等荣誉。 第二节 项目状况 宿迁市“阿里巴巴快乐城堡”， 是宿迁市 “十一五”期间重要的旅游项目。项目已经获得市政府和发改委立项批准，选定地址，并规划许可。项目签约，可取得市政府以及发改委、规划、建设、国土、旅游等所有相关部门的文件。项目运作渠道清晰、畅通，从考察、签约、外汇转入、注册合作公司、购买土地、房地产开发资质申报、发改委备案及外经、规划、建管、旅游、环评、气象、人防、消防等等诸多部门的审批，手续办理可承诺期限，政策极其优惠，保证一路畅通无阻。需要项目资金0.6亿元到位，资金到位项目将水到渠成，顺利进行。 第三节 建设规模及内容 一、项目名称：宿迁市“阿里巴巴快乐城堡”。 二、实施地区：江苏省宿迁市“京杭大运河景观带”东岸。 三、建设规模：建设用地60亩，游乐园总占地约500亩，建筑总面积10万㎡。 四、投资总额：项目总投资约4亿元； 五、实际融资：实际融资0.6亿元；收回投资2年；资金使用5-8年。 六、保障措施：项目融资（即项目抵押确保投资方的利益）。 项目抵押：投融资双方以项目注册合作公司，使该公司与项目完整结合，项目方以合作公司的产权、经营权、收益和固定资产，作为投资方的投资风险抵押，确保了投资方的利益。 七、资金用途：项目启动建设、购置游乐园设备器材、前期经营资金。 八、项目运作：分为六个部分，三期工程，滚动开发。 宿迁市“阿里巴巴快乐城堡”项目，占地约60亩。还可以将沿京杭大运河景观带二号桥至一号桥之间，长3公里、宽50-100m平行于“京杭大运河景观带”的景观小河，以及两岸约15公顷的陆地景观带，总体规划，综合考虑。全部项目共有城堡建筑、儿童乐园、青年乐园、水上乐园、三星级旅游酒店、综合楼六个部分，整个工程分三期实施，有以下建设内容： 一期工程：城堡建设，投资约1亿元，建筑总面积约6万㎡。 （一）城堡建筑：主要是宿迁市旅游商品市场商铺， 二期工程：游乐园建设，投资约1亿元，城堡内占地总面积约2.6万㎡。 （二）儿童乐园，投资约0.1亿元，占地约0.8万㎡。主要面对1至14周岁的儿童，主要设施有：豪华转马、豪华火车、豪华电瓶车、欢乐蹦床、激光战车、大型儿童充气床、自由塔等等。 （三）青年游乐园，投资约0.4亿元，占地约1万㎡。主要是青年人喜欢的刺激、探险、带有挑战性的游乐设施。如蹦极、遨游太空、、过山车、海盗船、滑坡等等。 （四）水上乐园，投资约0.5亿元，总占地约15.8万㎡。其中城堡内占地0.8万㎡，城堡外约15万㎡；将沿京杭大运河景观带二号桥至一号桥之间，长3公里、宽50-100m平行于京杭大运河景观带的景观小河，以及两岸约15公顷的陆地景观带，总体规划，综合考虑，精心设计；借鉴“千里运河第一漂” 的经验，开设适宜不同年龄阶段游客的综合性游乐休闲设施，突显以水上游乐项目为主要内容的娱乐设施。在建设水上游乐设施的时候，要充分考虑到游、购、娱等要素的有机结合，在15公顷的水面及陆地景观带，开设水上超市和水上餐厅，为进入水上游乐中心的游客提供全方位的服务，增加娱乐中心的吸引力。 三期工程：旅游酒店及综合楼，投资约1.5亿元，建筑总面积约2.6万㎡。 （五）三星级旅游酒店：投资约1亿元，占地约0.15万㎡，建筑面积约1.5万㎡。 1、多功能厅：内设大小会议室等设施。（约1000㎡） 2、洗浴中心：其中药浴室，供患者作药浴、茶浴用。（约800㎡） 3、旅游工艺品加工中心：专门制作加工工艺品，供应旅客。（约100㎡） 4、旅游产品购物中心：展示特色旅游产品。（约100㎡） （六）综合楼，投资约0.5亿元，占地约0.15万㎡，建筑面积约1.5万㎡。 1、商铺（约1200㎡）。 2、酒吧、KTV、电子游戏厅、歌舞厅、图书室、绘画室、棋牌室、书法室、健身房等各类娱乐休闲活动室等（约4200㎡）。 3、宿迁市旅游局、宿豫区旅游局办公用房（约800㎡）。 4、江苏省旅游发展集团有限公司（下属单位宿迁市“阿里巴巴快乐城堡”、宿迁市旅游集散中心、宿迁市旅游职业技能培训中心）办公用房等（约800㎡）。 5、宿迁市旅游职业技能培训中心教学用房（约8000㎡）。 九、市场前景： 宿迁市“阿里巴巴快乐城堡” 项目总投资约4亿元，需融资0.6亿元人民币；收回投资2年。资金使用5-8年，项目投资回报超过1.5亿元，风险趋零。 还可以根据宿迁市区范围内古运河、古黄河穿境而过，骆马湖与市区融为一体的特点，整合资源，长远规划，打造一个以宿迁市“阿里巴巴快乐城堡”为基地，京杭大运河、古黄河、骆马湖三个风景区，综合规划，分期实施，滚动开发。 十、效益分析： 总投资约4亿元；实际融资0.6亿元；分三期实施，滚动开发。收回投资2年,资金使用5-8年。 （一）前期资金：投资约0.5亿元（购置土地0.3亿元，前期准备0.2亿元）； （二）一期工程：城堡建设，投资约1亿元； （三）二期工程：游乐园建设，投资约1亿元； （四）三期工程：旅游酒店及综合楼建设，投资约1.5亿元，城堡内占地总面积约2.6万㎡。 十一、合作方式： 投资方以风险投资、明投暗贷、固定回报等形式与项目方合作。 投融资双方注册合作公司，投资方以强大的资金资源与项目方以房地产开发的操作实力以及深厚的社会关系资源合作。投资方的资金风险保障——以项目注册合作公司的产权和经营权作担保—项目抵押：即项目方以项目做抵押融资开发此项目。项目总投资约4亿元,只需用0.6亿元 “项目启动资金”就可以很轻松的操作起来。项目方负责项目运作；投资方不参与公司的经营管理，不承担公司的法律责任和经济责任，但分配公司的固定收益。投资方派财务人员监督合作公司的资金使用。 第四节 项目优势 一、项目所在地是长达15公里的宿迁市市区“京杭大运河景观带”，是宿迁市的重点旅游休闲风景区。 二、宿迁市“阿里巴巴快乐城堡”的建设地址，位于“京杭大运河景观带”的大运河东岸；在江苏省宿迁市宿豫区金沙江路与京杭大运河东岸之间，介于市府东路运河大桥南，一号运河大桥北，与宿迁老城区繁华市中心，隔大运河相望。宿豫区众大上海城购物广场、苏果购物广场，隔金沙江路组成宿豫区商业娱乐中心。项目地块地面平坦，供电、供水条件良好，生态环境好，气候凉爽、舒适宜人。 三、经过近十年的艰苦创业，宿迁市旅游景点和产业已初具规模。近年来，国外游客入境游人数、外汇收入、接待国内游客、旅游收入等等指标，连续多年年增长率均在百分之三十以上。2006年国外游客入境游9713人次，外汇收入681万美元，接待国内游客248.1万人次，旅游收入13.78亿元，分别比上一年增长33%、32%、36%、35%。 四、项目建成后，将是苏鲁豫皖的淮海地区规模最大、功能最全、设施最完善的游乐园，将辐射吸引周边20个地级市1.2亿人口。 五、苏北第一家高尔夫球场，距离“阿里巴巴快乐城堡”约10公里。 六、项目将成为市旅游局直接督办的重点工程——所有手续高速限时办理，畅通无阻。 七、宿迁市政府投资软环境好（某种程度比政府文件还好）。 八、项目方有轻车熟路地操作旅游房地产的能力——有勇气、胆量、正直和执着的领导才能和操作旅游房地产开发的阅历。 九、项目方有运作高效配合默契的专业团队。 十、2600年古城—宿迁市有丰富的旅游资源； （一）楚汉文化游：项王故里（楚霸王项羽虞姬故里）--项王蜡像馆--真如禅寺（苏北最大的寺院）--孔庙--极乐律院（明清时中国第二大尼姑庵‘寺院’）--皂河龙王庙（乾隆皇帝六下江南的行宫）。 （二）生态休闲游：楚街—京杭大运河景观带—千里运河第一漂—嶂山森林公园—烟波浩淼的骆马湖环湖风光带（千亩葡萄园、万亩花卉、水上餐厅、湖滨浴场等）—国家级洪泽湖原生态湿地保护区。 （三）酒都民俗游：中国老牌国家级名酒之乡--洋河镇（千年古镇）--八百年酿酒窖池（洋河酒厂--洋河大曲）--双沟镇（千年古镇）--五百年酿酒窖池（双沟酒厂--双沟大曲）。 （四）红色景点游：宿北大战纪念馆（马陵公园）--雪枫公园（特大型革命传统教育基地及景观纪念公园）--彭雪枫将军墓(二炮彭小枫上将父亲墓)--江上青革命烈士墓（原国家主席江泽民父亲墓）。 （五）建设成就游：参观宿迁市城市规划展览馆（洪泽湖路）--霸王举鼎广场（发展大道）--市经济开发区规划展览（青岛路）--晨风博泰工业园（浦东路）--流星工业园（世纪大道）--芬那丝工业园（汕头路）--义乌国际商贸城（人民大道）--古楚景观桥（厦门路）--宿豫新区风貌——京杭大运河景观带--千鸟园广场（江山大道）--市图书城--市体育馆--市文化艺术中心--古黄河风光带。 第五节 项目劣势 就是缺项目启动资金0.6亿元。 第六节 公司简介 “江苏省宿迁市九鼎房地产咨询有限公司”（非中介），纯粹是为了寻求旅游房地产项目融资，便于投资方与项目方合作签约而注册的企业法人公司。法人：张勇 。江苏省九鼎旅游发展有限公司（筹）是江苏省宿迁市九鼎房地产咨询有限公司拟与投资方合作而注册的公司,注册资金不少于2000万元。经营范围:旅游酒店、娱乐业、超市、写字楼、住宅房地产综合开发和经营管理,旅行社,旅游产品的开发,旅游业的投资服务等。 第七节 公司法人个人资料 一、生长在铁道兵部队，服役于野战部队，转业到地方政府； 二、十几年行政机关领导，专职或兼职招商引资十五六年；帮助朋友与客商操作过两个房地产开发企业； 三、曾经是年销售额超亿元的企业法人，曾经净资产四千万元。 四、有行政机关领导和大中型企业法人的阅历，熟悉行政机关与企业一般管理运作的游戏规则和潜规则，有丰富的企业管理经验。 第八节 投资方风险控制（不动产,地块好,收益高，有效控制并规避投资风险百分百） 一、在投资总额上控制并规避投资风险。在土地购置上，最大范围的争取市政府的优惠政策；在建设工程成本上，一律以事前市场调研、监理施工公开招投标的办法；在质量保证上，公司总体监控，以工程监理与政府监管相结合实时监控的有效办法；在工期保证上，以倒排工期法，依照项目规划设计的建设工期，将质量和工期的责任，细化到每一个项目经理、工区、工种、班组、个人，全方位地理顺并保障每一个环节高效正常开展工作。 二、在地产投资方式和程序上控制并规避投资风险。项目的土地购进方式和程序是确定投资意向后---先内部洽谈地产价格---预付内部洽谈地产价格80%的定金---签定土地预出让协议书---再走公开招标拍卖出让土地的法律程序。确保地产投资总额的有效控制。 三、在地产投资总额上控制并规避投资风险。如60亩的地块，目前内部洽谈签定价格50万元/亩（我还有与领导协商的空间），总价3000万元人民币。而在市场上直接公开招标拍卖价，可能突破90万元/亩，总价达5400万元人民币，仅购置土地就增值2400万元。 四、在合作方式上控制并规避投资风险。项目方“以项目注册的合作公司的产权和经营权作担保（融资惯例称‘项目抵押’）”，即项目方以项目做抵押融资开发次项目；同时在合作章程中明确项目方如严重违约投资方有权收回项目的全部经营管理权、或并举投资方派财务人员、或委托银行监督合作公司的资金使用¨¨¨等等多种多样有效控制并规避投资风险的方法和手段。 第九节 收益回报 如果是投资方只投入资金，不参与经营，则投资方的收益回报是：投入项目资金总额的年固定利息。项目方的收益回报是：经营管理合作公司完税后且对投资方还本付息之后的剩余利润。收回投资2年。 第十节 材料索取 如果您没有我的项目资料或更多更详细的了解，请通过以下电子信箱和电话联络索取。 第十一节 信息反馈 如果您详细垂阅了宿迁市《旅游房地产综合开发项目可行性分析报告》以及我才注册的公司营业执照、税务登记证、组织机构代码证等证照。如符合贵公司的投资条件又有意进一步商洽，请将贵公司的证照手续、公司（代表处）的内部机构设置、投资运作程序或流程、投资回报方式和收益标准等相关资料.